Crédit immobilier » Courtier en crédit immobilier : quel prix, qui paye, comment se rémunère-t-il ?

Courtier en crédit immobilier : quel prix, qui paye, comment se rémunère-t-il ?

« Quel est le prix d’un courtier en crédit immobilier ? » Pour votre recherche de prêt immobilier vous avez deux options : négocier vous-même auprès de votre banque ou laisser un professionnel négocier pour vous auprès d’un réseau national de banque. Ce professionnel du courtage saura vous trouver d’excellentes conditions d’emprunt car il négocie directement auprès des pôles financiers régionaux des banques avec des interlocuteurs qui ont bien plus le droit de déroger sur les taux d’intérêt qu’un conseiller ou directeur en agence. Cependant, combien coûte un courtier en crédit pour une telle prestation de service ?

Aujourd’hui on retrouve deux typologies de courtiers : les courtiers en agence, et les sites internet de courtage en ligne. En général les premiers seront payant tandis que les seconds seront gratuits. Evidemment toute prestation a un coût, alors comment se fait-il que les honoraires d’un courtier peuvent varier entre 0 et 1800€ ? Tour d’horizon des tarifs des différents courtiers immobilier et de la prestation de service à laquelle vous pouvez prétendre.

Début 2020, les courtiers immobiliers ont représenté 35% des emprunts immobiliers contractés, et 50% des emprunts en Île-de-France. Dans les pays anglo-saxons, cette part est ramené à près de 90%. De quoi laisser penser que le prix du courtier n’est pas un frein. D’ailleurs le courtier immobilier effectue la tâche la plus fastidieuse pour la banque : trouver des clients et constituer des dossiers avec de nombreuses pièces et justificatifs. C’est pourquoi le courtier est bien vu par les banques.

Quel est le prix d’un courtier en crédit immobilier ?

En moyenne le prix d’un courtier en crédit immobilier est de 1200€. Voilà pour faire court. Néanmoins cette moyenne mérite quelques précisions car les tarifs varient généralement entre 0 et 1800€. Le courtier doit vous indiquer clairement ses honoraires. Ses tarifs peuvent être au forfait ou au prorata :

  • S’il s’agit d’honoraires forfaitaires, vous devrez lui régler un montant fixé qui aura été communiqué à l’avance. Ce montant est précisé avant même qu’il ne commence ses négociations mais vous ne le paierez qu’en cas de succès de l’opération, après signature chez le notaire. Vous n’avez donc pas de surprise.
  • S’il s’agit d’honoraires au prorata, le tarif s’exprimera en pourcentage du montant emprunté. Les quelques courtiers qui pratiquent cela tournent généralement autour de 1% du montant emprunté, possiblement limité à un maximum.

Peu importe le prix, le courtier est votre allié car il a une relation gagnant/gagnant avec vous. En effet le courtier que vous mandatez pour trouver la meilleure offre de crédit immobilier ne perçoit sa rémunération que si vous retenez la solution qu’il vous propose.

Courtier immobilier gratuit

Certains acteurs opèrent sans frais de courtage. Il s’agit notamment d’offres 100% en ligne avec un conseiller clientèle qui gère votre dossier. Néanmoins les courtiers immobiliers gratuits présentent naturellement des limites dont il faut être conscient au moment de choisir.

Car chaque négociation demande du temps et de l’énergie, nous proposons des offres de courtage sans frais à certains profils spécifiques qui plaisent particulièrement aux banques. Vous pouvez bénéficier de nos courtiers gratuitement si :

  1. les emprunteurs sont en CDI avec période d’essai validée ou Titulaire dans la fonction publique ;
  2. l’acquisition s’élève à plus de 150 000 €.
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Pourquoi ces conditions spécifiques ? Car ces profils intéressent généralement les banques et demandent moins d’énergie sur la négociation. C’est donc du temps de libéré pour traiter la suite de votre dossier. De plus le courtier ne va pouvoir se rémunérer qu’avec la banque et sa rémunération dépendra du montant emprunté. A la différence des sites internet de courtage gratuits, nous travaillons avec des courtiers qui évoluent également en agence physique. Leur force de conseil est donc bien plus pointue qu’un conseiller clientèle sur une plateforme. De plus les conseillers en agence facturant généralement une part au client, ils n’ont pas dans leur culture de dépendre uniquement de la rémunération de la banque et sont donc exempt de tout conflit d’intérêt. Comme nous ne souhaitons pas réduire les honoraires au détriment d’une réduction de la qualité de service, c’est pourquoi nous acceptons d’offrir les frais de courtage uniquement sur ces profils moins complexes.

Cette prestation gratuite avec des courtiers dépendant d’agences physiques peut toutefois se passer 100% en ligne, si c’est cela que vous recherchez.

Courtier immobilier payant

La plupart des agences de courtage physiques facturent leurs honoraires. Ces honoraires varient entre 900€ et 1800€, avec une moyenne à 1200€. Certains courtiers pratiquent des honoraires variables, par exemple 1% du montant total emprunté avec un maximum à 1800€. Sachez qu’avec certaines agences vous pouvez également négocier ces honoraires. Selon la complexité de votre projet et votre profil, vous pourrez peut-être gagner quelques centaines d’euros sur les honoraires du courtier.

Notre réseau de courtiers, bien que tous rattachés à des agences physiques, peuvent opérer 100% en ligne si vous le souhaitez, au travers de RDV téléphonique ou visio-conférence.

Qui paye le courtier en prêt immobilier ?

Le courtier en crédit immobilier peut se rémunérer auprès de deux entités : son client et la banque. C’est d’ailleurs là la différence entre un courtier gratuit et un courtier payant. Le courtier payant se rémunère grâce au client et à la banque tandis que le courtier gratuit ne se rémunère qu’avec la banque. C’est d’ailleurs là une des limites d’un courtier en ligne 100% gratuit : la négociation de votre emprunt auprès de la banque est biaisée car ce courtier 100% dépend beaucoup trop des banques et de leurs rémunérations.

Peut-on faire financer les frais de courtage par l’emprunt bancaire ?

Les frais de courtage ne peuvent être financés par l’emprunt immobilier. L’emprunt bancaire finance le bien, parfois les travaux et dans de rares cas les frais de garantie et de notaire. Dans ce dernier cas on parle de financement à 110% dans le jargon de l’investisseur. Néanmoins le gain procuré par un courtier est tel qu’il reste tout à fait pertinent de payer des honoraires pour sa prestation. Sur un emprunt à 300 000 €, un courtier peut vour faire économiser plus de 20 000€ sur 20 ans rien que sur le montant des intérêts. Il peut également vous faire économiser plus de 15 000 € sur votre assurance emprunteur. Enfin il vous aurez négocié des clauses favorables selon votre projet : report ou modularité d’échéances, exonération de frais en cas de remboursement anticipé, différés partiels ou totals sur vos échéances … Selon votre projet ce sont des clauses qui peuvent elles aussi vous faire économiser plusieurs millers, voire dizaine de milliers d’euros.

Frais de courtage : de quoi s’agit-il ?

Les frais de courtage regroupent un ensemble de service de la part du courtier :

  1. Optimisation de votre montage financier ;
  2. Constitution de votre dossier de demande d’emprunt ;
  3. Négociation auprès des banques ;
  4. Synchronisation et suivi du déblocage des fonds pour le jour J chez le notaire.

Lors de votre premier RDV avec un courtier, il vous fera signer un mandat de recherche l’autorisant à négocier pour vous auprès de ses partenaires bancaires. Ce mandat ne vous coûte rien. C’est la confirmation de mandat qui stipule les frais de courtage. Le montant des honoraires doit être mentionné en euro (€) ou en pourcentage (%), et il doit être clairement indiqué. Cette confirmation de mandat arrive après négociation des conditions d’emprunt et autorse le courtier à entamer les démarches administratives. Si vous n’êtes pas satisfait des conditions négoicées par votre courtier, vous êtes libre d’arrêter là avec lui sans frais.

Comment se passe le paiement du courtier ?

Légalement vous pouvez payer le courtier après signature de l’offre de prêt. Dans les faits vous paierez le courtier qu’après la signature de l’acte authentique. C’est-à-dire après le déblocage de l’emprunt par la banque et la signature chez le notaire. Le paiement se fait donc par la suite, vous recevez une facture de la part de votre courtier équivalente au montant spécifié lors de la confirmation de mandat quelques mois plus tôt. Le paiement se fait généralement en chèque ou virement. Si le courtier vous réclame l’argent avant la signature, il n’en a pas le droit, et il s’agit purement et simplement d’une fraude.

Puis-je faire jouer la concurrence entre courtiers ?

Lors de votre rendez-vous avec un courtier, vous pouvez lui demander pourquoi vous devriez passer par lui plutôt qu’un autre ou qu’une plateforme internet. En revanche il est très fortement déconseillé de mandater deux courtiers en même temps pour négocier. En effet si votre dossier se retrouve deux fois à la même banque il sera automatiquement rejeté, peu importe l’intérêt qu’il a.

Courtier gratuit, peut-on faire confiance ?

Comme nous l’avons brièvement abordé précédemment, nous faisons une véritable distinction entre un courtier gratuit rattaché à une agence physique et une plateforme de courtage 100% en ligne. Nous pensons qu’un courtier rattaché à une agence évolue dans un environnement concret d’investissement immobilier, il est habitué à recevoir et à conseiller des acquéreurs. Le rapport est très humain et il sait mettre un point d’honneur sur les spécificités du projet et sur les contraintes de l’emprunteur. Il pourra même, le cas échéant, trouver des montages financiés qui feront passer un profil limite sous le seuil des 33% d’endettement. Nous craignons que des platefomes 100% en ligne, jeunes qui plus est, manque d’expertise financière. De plus les courtiers d’agence facturant généralement leurs honoraires auprès de l’acquéreur, ils n’ont pas de conflit d’intérêt auprès des partenaires bancaires.

La plateforme de courtage gratuite est donc une solution envisageable pour les profils avec des dossiers simples qui ne sont pas trop regardant sur les différentes clauses et conditions qui pourrait être négociée par un expert financier.

Baisse de la rémunération des banques, conséquences pour l’acquéreur ?

Début 2020 les banques on diminué leur rémunération auprès des courtiers. Le risque d’une telle pratique est l’augmentation du tarif du courtage pour l’acquéreur, qui devrait logiquement supporter plus d’effort financier qu’auparavant. De plus l’ACPR interdit désormais toute banque de tolérer un endettement supérieur à 33%. Cela signifie donc moins de volume pour les courtiers et également des montages plus complexes pour faire passer les dossiers « limites ». Néanmoins aucun impact sur les tarifs des courtiers n’a été constaté pour le moment, et il est probable que leurs tarifs ne changent pas avec la concurrence des plateformes gratuites en ligne.

Quelle différence entre frais de dossier et frais de courtage ?

Les frais de courtage sont les frais qui correspondent aux honoraires du courtier. Les frais de dossier sont les frais demandés par la banque lors du traitement de votre demande de prêt. Dans la très grande majorité des cas, passer par un courtier vous évitera les frais bancaires. C’est donc déjà un montant d’économisé qui peut compenser en partie les frais de courtage.