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Prêt relais : Simulateur gratuit et Guide explicatif

Le prêt relais consiste en un emprunt à la banque lorsque l’on achète un bien et qu’on en revend un autre simultanément. C’est généralement le cas lorsque vous avez trouvé une nouvelle résidence et que vous souhaitez vendre votre résidence actuelle pour faire cette nouvelle acquisition. La banque va alors vous prêter jusqu’à 70% de la valeur de votre bien actuel, supposant que vous allez vendre celui-ci dans le délai imparti (généralement 1 an renouvelable 1 fois).

On parle de prêt relais sec lorsque le montant du prêt relais suffit à couvrir le montant de la nouvelle acquisition. Sinon, on parle de prêt relais accompagné d’un prêt long terme.

Simulateur de prêt relais

Comprendre le prêt relais sec : guide et formules

Montant du prêt relais

Pour calculer le montant maximal du prêt relais auquel vous pouvez prétendre, on prend 70% du prix potentiel de revente de votre bien actuel auquel on déduit le capital restant dû. Cette valeur de 70% est la constante observée dans la pratique. Néanmoins un bon courtier peut tenter de négocier cette valeur à 80% si votre bien est en zone tendue. En revanche dans une zone en déficit démographique les banques peuvent utiliser 60% pour leur calcul.

PR = 70 \% \times V_{b}-CRD_{b} \\ \text{avec} \\PR : \text{Montant du prêt relais} \\V_{b} : \text{Valeur du bien actuel}\\CRD_{b} : \text{Capital restant dû sur le bien actuel}

Prenons un exemple : Votre bien actuel est estimé à 100 000€ par une agence immobilière. Il vous reste 20 000€ de capital à rembourser sur ce bien (on parle de capital restant dû, hors intérêts). Le montant maximal de votre prêt relais sera de :

PR = 70 \% \times 100000-20000 \\= 70000-20000\\=50000

Vous pouvez donc prétendre à 50000€ de prêt relais.

Coût du prêt relais

Le coût du prêt relais est le montant des intérêts à payer. Il dépend naturellement de deux choses : le taux que vous obtiendrez, et la durée du prêt relais. En règle générale, les banques prêtent sur 12 mois, renouvelable une fois. Les intérêts du prêt relais sont remboursables soit :

  • chaque mois, sous forme de mensualités
  • ou en différé, seulement à la vente du bien.

Par défaut, vous aurez toujours une exonération d’indemnités en cas de remboursement anticipé, donc si le bien est vendu en 4 mois, vous ne paierez que 4 mois d’intérêts sans frais supplémentaires.

C_{PR} = PR \times \tau_{a}\div12\times d_{m} \\ \text{avec} \\ C_{PR} \text{ : Coût du prêt relais} \\ PR \text{ : Montant du prêt relais}\\\tau_{a} \text{ : Taux annuel du prêt relais} \\ d_{m} \text{ : Durée du prêt relais en mois}

Reprenons notre exemple. Le montant de votre prêt relais est de 50 000€. Supposons que votre courtier vous ait négocié un taux annuel à 1,4% auprès d’un établissement bancaire, avec comme délai 1 an, renouvelable 1 fois. On suppose que vous arrivez à vendre votre bien en un an et demi, soit 18 mois. Le coût du prêt relais sera donc de :

C_{PR} = 50000 \times 1.4\%\div12\times 18 \\ =1050

Le coût total du prêt relais, c’est-à-dire le montant des intérêts total sera de 1050€. Si vous ne bénéficiez pas d’un différé sur les intérêts, vous paierez ces intérêts sous forme de mensualités. Si vous êtes en différé d’intérêt, le fait que votre contrat stipule 1 an renouvelable une fois fait que vous devrez payez une année d’intérêts à la date d’anniversaire du contrat, soit 700€ au bout de 12 mois, puis 350€ à la vente du bien 6 mois plus tard.

Mensualités du prêt relais

Si vous ne bénéficiez pas d’un différé sur les intérêts, le montant des mensualités se calcule de la manière suivante :

m_{PR} = PR \times \tau_{a} \div 12

Dans notre exemple, une mensualité équivaut donc à :

m_{PR} = 50000 \times 1.4 \% \div 12 \\=58,33

Le montant de la mensualité est donc de 58,33€ si vous ne bénéficiez pas de différé sur les intérêts du prêt relais.

Prêt relais accompagné d’un prêt classique

Il est très courant que les prêts relais soient accompagnés de prêts classiques. On vient alors déduire du montant de l’acquisition le montant du prêt relais.

Montant du prêt classique

Le montant du prêt classique, aussi appelé prêt long terme (PLT), va dépendre de plusieurs facteurs :

  • la valeur du nouveau bien ;
  • s’il s’agit d’immobilier neuf ou d’ancien ;
  • des frais que la banque accepte de financer ou pas ;
  • de votre capacité d’apport ;
  • du montant du prêt relais.

Le montant du prêt relais se calcule exactement comme désigné au paragraphe précédent. Quant au montant du prêt long terme, il se calcule comme suit :

PLT = V_{nb} + F – A -PR \\ \text{avec} \\ PLT\text{ : Montant du prêt long terme(le capital à financer)} \\V_{nb} \text{ : Valeur du nouveau bien} \\F\text{ : Montant des frais} \\A\text{ : Apport} \\PR\text{ : Montant du prêt relais}

Reprenons notre exemple : Précédemment on a vu que vous pouviez prétendre à un prêt relais de 50 000€. Vous allez acquérir un bien ancien d’une valeur de 200 000€. S’agissant d’un bien ancien les frais de notaire seront de 7.5% du montant du bien, soit 15 000€. Vous disposez d’un apport de 10 000€. Votre courtier arrive à négocier la prise en charge des frais de notaire par la banque. On peut alors calculer le montant de votre prêt long terme à financer :

PLT = 200000 + 15000 – 10000 – 50000 \\=155000

Votre prêt long terme devra donc vous financer 155 000€ pour l’acquisition d’un nouveau bien. Pour en apprendre plus sur le prêt long terme (prêt classique), vous pouvez consulter notre guide du prêt immobilier classique.

A noter : la prise en charge des frais de notaire par la banque prêteuse est rare ! Généralement les banques ne couvrent pas les frais de notaire ou de garantie.

Montant des mensualités du prêt classique

Le remboursement de l’emprunt immobilier classique (également appelé prêt amortissable, il s’agit d’un synonyme) commence dès l’acquisition du nouveau bien. Vous allez donc avoir des mensualités potentiellement cumulées entre :
  • les mensualités de votre bien actuel si vous n’avez pas fini de le payer ;
  • les mensualités du prêt relais ;
  • les mensualités du prêt classique.

En cas de dépassement de votre seuil d’endettement, un bon courtier devra normalement tenter de négocier sur les points suivants :

  • Refinancement de vos échéances actuelles par le nouvel emprunt
  • Franchise totale sur votre prêt relais (les intérêts sont payés à la fin)
  • Différé sur les intérêts de votre emprunt classique.
Il s’agit de négociations, et en fonction du dossier les banques pourront accepter ou refuser.

Pour revenir au montant de vos nouvelles mensualités, il se calcule comme suit :

m = \frac{PLT \times \tau_{m}} {1-(1+\tau_{m})^{-d_{m}}} \\ \text{avec}\\m \text{ : mensualité du prêt long terme}\\PLT \text{ : montant du prêt long terme} \\ \tau_{m} \text{ : le taux mensuel, soit le taux annuel divisé par 12} \\d_{m} \text{ : la durée de remboursement du prêt long terme en mois}

Reprenons notre exemple : Vous avez un montant à financer de 155 000€. Votre courtier vous a négocié un taux annuel à 1.4%. Votre nouvel emprunt est remboursable sur 20 ans, soit 240 mois. Calculons le montant de votre mensualité :

m = \frac{155000\times1.4\%\div12} {1 – (1+1.4\%\div12)^{-240}} \\\approx740,84

Le montant de votre nouvelle mensualité correspondant au nouvel emprunt classique sera de 740,84€ pendant 20 ans.

Remboursement du prêt relais

Le crédit relais doit être remboursé à la banque dès la vente de votre bien immobilier. En théorie, le prêt relais portant sur 70% du montant du bien, vous devriez disposé d’un surplus de cash, à moins que vous ayez eu besoin de faire une grosse décote sur votre bien pour le vendre.

Comment utiliser l’argent supplémentaire disponible ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous avec les théoriques 30% de capital disponible. Rappelons que dans notre exemple d’un bien à 100 000€, cela représente 30 000€ de trésorerie. Voici différentes pistes :

  • Nouvelles dépenses évidentes, comme pour une voiture, un voyage ou les études de vos enfants ;
  • Placement sur un produit d’épargne (Assurance-vie par exemple) ;
  • Remboursement partiel de votre nouveau crédit immobilier : votre courtier aura pris soin de négocier pour vous une exonération d’indemnités pour remboursement anticipé (IRA).

Un remboursement anticipé permet, au choix, de :

  • Diminuer ses mensualités en conservant la même durée
  • Conserver les mêmes mensualités mais diminuer la durée.
Dans tous les cas le remboursement anticipé permet de réduire le coût du crédit, c’est-à-dire le montant global des intérêts. Pour en savoir plus sur le coût du prêt long terme, consultez notre guide du prêt à amortissement classique.

Et si je n’ai pas vendu mon bien à temps ?

Dans le cas où votre logement n’a pas pu être vendu dans les délais du prêt relais, la banque peut, mais sans aucune obligation :
  • Proroger le prêt relais d’une année supplémentaire ;
  • transformer le prêt relais en prêt classique si cela ne dépasse pas votre taux d’endettement ;
  • procéder à une saisie immobilière sur le bien financé par le prêt relais ou sur le bien en attente d’être vendu.

Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien malgré une forte décote, une solution peut être de le mettre en location et de transformer votre prêt relais en un prêt classique auprès de la banque prêteuse, en prouvant que les gains locatifs permettent de maintenir votre taux d’endettement à moins de 33% dans cette nouvelle configuration.

Une dernière solution peut être simplement de revendre votre nouvelle acquisition.

Ce qu’il faut retenir

Un prêt relais n’est possible que lorsque vous vendez un bien pour en acquérir un autre. Le montant du prêt relais est de maximum 70% de la valeur du bien que vous vendez. Si ce montant ne permet pas de couvrir l’intégralité du prix du nouveau bien, il vous faudra alors compléter soit avec de l’apport personnel, soit en concluant un prêt long terme (prêt immobilier classique) en complément.

Le prêt doit être systématiquement remboursé lorsque vous vendez votre bien. Le remboursement du prêt immobilier classique débute lui directement lors de l’acquisition du nouveau bien. Vos mensualités peuvent alors excéder votre capacité d’endettement la première année.

Afin d’alléger votre taux d’endettement, votre courtier pourra négocier un prêt relais avec franchise totale, les intérêts ne seront alors payés qu’à la fin. Il est également possible de négocier un différé sur le prêt classique.

A noter : Si vous n’avez pas fini de rembourser votre bien actuel, vous avez probablement des échéances en cours auprès de votre banque actuelle. Un bon courtier peut négocier auprès de la banque du prêt relais de vous financer ces échéances, c’est-à-dire les inclure dans le prêt relais / classique. Pour que cette opération soit la plus lisse pour vous, il pourra en plus de faire financer d’éventuelles échéances en cours, négocier les différés sur le prêt relais ou le prêt classique. L’avantage de faire un différé sur le prêt long terme (le prêt classique) est de ne vous faire payer que les intérêts du PLT sans rembourser de capital jusqu’à la revente de votre bien.