Simulation : rachat de crédit

Estimez vos économies potentielles avec un rachat de crédit

Rachat de crédit : Guide et formules

Comment se calcule le bénéfice d’un rachat de crédit

Un rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter son crédit par un nouvel organisme prêteur, ou à le renégocier auprès de la même banque (on parle alors plutôt de renégociation de crédit, mais il s’agit finalement de la même opération). Le rachat de crédit permet de bénéficier d’un nouveau taux d’intérêt inférieur à votre taux actuel. Un taux d’intérêt peut être inférieur selon la conjoncture monétaire actuelle, mais aussi selon votre évolution professionnelle.

Pour calculer les économies d’un rachat de crédit, on doit alors estimer :

  • le coût du remboursement anticipé du crédit actuel ;
  • le capital restant dû ;
  • la durée de remboursement restante ;
  • les frais de garanties qui vous seront remboursés ;
  • les nouveaux frais de garantie ;
  • vos nouvelles mensualités ;
  • le montant de vos nouveaux intérêts.

Capital restant dû

Comment trouver mon capital restant dû

Votre capital restant dû est indiqué sur votre tableau d’amortissement. Comme indiqué sur l’image ci-dessous, supposons que vous remboursiez vos mensualités le 5 du mois. Dans le tableau d’amortissement ci-dessous, le 5 Septembre 2017 il vous restera un capital restant dû de 107 009,81€. Ceci correspond à la part de capital, sans les intérêts.

Exemple de tableau d'amortissement

Comment calculer mathématiquement le capital restant dû

Si toutefois vous vouliez une approche mathématique de la question, voici la formule utilisée. Vous pouvez consulter la démonstration par récurrence de la formule du capital restant dû sur notre simulateur de mensualités.

CRD_{n} = CRD_{0}\times(1+\tau_{a}\div 12)^n-m\frac{(1+\tau_{a}\div 12)^n-1}{\tau_{a}\div 12} \\ avec \\ CRD_{n} \text{ : Capital restant dû au mois n} \\ \tau_{a} \text{ : Taux d'intérêt annuel}

Durée de remboursement restante

Calculer le durée de remboursement restante se fait naturellement en prenant le nombre d’échéances de l’emprunt auquel on déduit les échéances déjà payées.

d_{restante} = d_{totale}-d_{passée} \\ \text{avec :} \\ d_{restante}  \text{ : nombre d'échéances restantes}\\ d_{totale}  \text{ : nombre d'échéances totale de l'emprunt}\\ d_{passée}  \text{ : nombre d'échéances déjà remboursées}

Calcul du coût d’un remboursement anticipé

Un rachat de crédit revient à ré-emprunter à de bonnes conditions pour rembourser son emprunt actuel. Vous allez donc solder votre crédit actuel par anticipation. Le coût du remboursement anticipé est stipulé dans le contrat. En règle générale, les banques facturent 3% du capital restant dû si le remboursement anticipé a lieu dans les 7 premières années. Néanmoins un bon courtier doit être force de rappel et demander à appliquer des frais à hauteur des 6 prochains mois d’intérêts. La formule se présente alors comme suit :

R_{anticipé} = min(\sum ^{t+6}_{t}I_{t}\text{ , }3\% \times CRD, \text{ 0 si exo d'IRA}) \\ \text{avec} \\ R_{anticipé} \text{ : Frais de remboursement anticipé}\\I_{t} \text{ : Intérêts des mensualités }t\\CRD \text{ : Capital Restant Dû}

Remboursement des frais de garantie

Vous êtes concerné par cela si vous avez souscrit à un organisme de cautionnement (Crédit logement, SACCEF, CAMCA, CMH, CNP Caution, SOCAMI, BRED Habitat …). Si vous avez choisi l’hypothèque ou l’IPPD vous n’êtes pas concerné. Vous pouvez estimer le remboursement que vous percevrez directement sur leurs sites respectifs (par exemple voici le simulateur de Crédit Logement.

Frais de garantie

Sur ces mêmes sites de cautions vous pouvez calculer le montant des nouveaux frais de garantie que vous paierez. Ceux-ci se calculent sur le nouveau capital financé (le CRD). Vérifiez bien auprès de la bonne société de cautionnement en fonction de votre nouvelle banque prêteuse. Voici un schéma récapitulatif des relations entre sociétés de cautionnement et banques.

Relation entre banques et sociétés de cautionnement

Calcul des nouvelles mensualités

Comme expliqué sur notre simulateur de mensualités, le calcul des nouvelles mensualités se fait comme suit :

m = \frac{CRD \times \tau_{m}} {1-(1+\tau_{m})^{-d_{m}}} \\ \text{avec}\\m \text{ : mensualité du prêt long terme}\\CRD \text{ : Capital restant dû à financer}  \\ \tau_{m} \text{ : le taux mensuel, soit le taux annuel divisé par 12} \\d_{m} \text{ : la durée de remboursement restante en mois}  

Prenons un exemple, il vous reste 109 087€ à rembourser sur 198 mois. Votre nouveau taux sera de 1,1% annuel. On peut alors calculer le montant de vos mensualités.

m = \frac{109087 \times 1,1\%\div12} {1-(1+1,1\% \div 12)^{-198}} \\ \approx 602,71

Le montant de vos mensualités sera donc de 602,71€.

Coût du crédit

Vous pouvez alors évaluer le coût de votre crédit (c’est-à-dire la part des intérêts) en multipliant vos mensualités par la durée de remboursement et en déduisant le capital financé. La formule mathématique sera :

C = m \times d - CRD \\ \text{avec} \\C \text{ : Coût total du crédit}\\m \text{ : Montant d'une mensualité}\\d \text{ : Durée en mois}\\CRD \text{ : Montant financé par le prêt long terme}

Dans notre exemple, le coût du crédit sera :

C = 602,71 \times 198 - 109087 \\=10249,58

La part d’intérêt sera de 10249€ sur la totalité du crédit.

Ce qu’il faut retenir

Un rachat de crédit revient à emprunter dans un nouvel établissement pour solder son emprunt actuel, avec toutes les conséquences que cela implique (frais de remboursement anticipé). Votre courtier pourra éventuellement re-négocier auprès de votre banque actuelle, on parle alors de renégociation de crédit.

Pour qu’un rachat de crédit soit intéressant il faut en moyenne 0,7 points de différence entre votre ancien taux et votre nouveau taux.

Enfin un bon courtier doit absolument vous négocier les frais de remboursement anticipé au tarif le plus bas.