Simulation : Estimer sa Capacité d’emprunt

Afin de conclure un contrat de crédit immobilier, toutes les banques vérifieront votre capacité d’endettement. En effet les futures mensualités ne doivent pas excéder 33% de vos revenus, et il faut que votre reste à vivre soit de 1200€ pour un couple ou 900 euros pour un(e) célibataire.

Combien puis-je emprunter : Estimer ma capacité d’emprunt

Comprendre la capacité d’endettement : guide et formules

Lorsque vous contractez un emprunt, vous procédez ensuite au remboursement de mensualités. Nous allons considérer un prêt immobilier avec amortissement, ce qui est la forme la plus classique qui concerne 95% des emprunteurs. Afin de calculer votre cpaacité d’endettement, la banque a besoin de connaître vos revenus et vos charges, ainsi que la composition de votre foyer.

Vos revenus

Les revenus sont composés de :

  • Salaires, que vous soyez dans le privé ou public ;
  • Revenus non salariés (si vous êtes entrepreneur, profession libéral, chef d’entreprise, artisan …) ;
  • Toutes formes de revenus (dividendes …) ;
  • Revenus locatifs ;
  • Pensions alimentaires.

Selon que vous soyez en CDI, CDD, auto-entrepreneur, chef d’entreprise, etc la moyenne de vos revenus se calcule différemment. Selon les cas :

  • Pour un CDI du privé ou Titulaire du public : Vous devez avoir validé votre période d’essai. Prendre la moyenne des 3 derniers mois. Si vous touchez des primes variables, prendre sur votre avis d’imposition N-1 le net imposable divisé par 12, sinon ne pas les inclure ;
  • Pour un CDD, contractuel, travailleur indépendant, profession libéral, chef d’entreprise, artisan, commerçant, intermittent du spectacle, agriculteur, etc vous devez prendre la moyenne des « Total salaires et assimilés » sur vos fiches d’imposition N-1 et N-2 ;
  • Pour un autoentrepreneur, prendre 50% de la moyenne des « Total salaires et assimilés » sur vos fiches d’imposition N-1 et N-2 ;
  • En cas de dividendes, ils apparaissent dans les « Total salaires et assimilés », il faudra donc prendre également la moyenne sur N-1 et N-2 ;
  • Pour les revenus locatifs, selon les banques il est possible qu’il y ait une décote, parfois de 20% ou 30% au cas par cas. Pour une estimation on prendra donc 100% des revenus locatifs, charges comprises ;
  • Si vous percevez une pension alimentaire ou retraite, on prendra son montant mensuel multiplié par 12 pour une estimation à l’année.

Qui peut demander un crédit immobilier ?

Pour pouvoir prétendre au crédit immobilier, il faut :

  • Pour un CDI ou titulaire: avoir validé sa période d’essai ;
  • Pour un CDD ou contractuel : avoir 3 ans d’ancienneté dans une même société ou dans le même secteur. Exception faites pour les contractuels du service médical qui peuvent être financés dès 1,5 an, un bon courtier peut négocier pour ces profils ;
  • Pour un chef d’entreprise (commerçant, artisan, profession libérale, auto-entrepreneur) il faudra disposer de 3 ans de bilan, excepté pour les médecins qui peuvent prétendre au crédit avec 1,5 an d’activité si accompagnés par un bon courtier.

Calcul des revenus

Afin de calculer vos revenus, la banque va appliquer cette formule, avec selon les banques des variations possibles sur certaines pondérations :

Revenus_{annuel} = \text{ CDI, Titulaire : (Moyenne 3 derniers mois de salaire} \times \text{12 ou 13 si 13ème mois)} \\+ \text{CDD, Contractuel, chef d'entreprise etc : (Moyenne "Salaires et assimilés" avis d'imposition N-1 et N-2)} \\ + \text{AutoEntrepreneur : (50\%} \times \text{ Moyenne "Salaires et assimilés" avis d'imposition N-1 et N-2)} \\ + \text{Revenus locatif : (100\% des loyers annuels charges comprises)} \\+ \text{Pension / Retraite : (montant mensuel } \times \text{12)} \\ \text{et}\\Revenus_{mensuel} = Revenus_{annuel}\div 12

Prenons un exemple : Vous êtes en CDI, période d’essai confirmée sans 13ème mois, avec un salaire net imposable de 1500€. A côté de cette activité, vous êtes auto-entrepreneur depuis 3 ans. Vos 2 derniers bilans N-2 et N-1 sont respectivement de 15 000€ puis 25 000€. Vous louez un bien 950€ par mois charges comprises. On calcule alors vos revenus comme suit :

Revenus_{annuels} = 1500 \times 12 +50\% \times (15000+25000)/2 + 950\times12 \\=39400 \\ Revenus_{mensuel} = 39400 \div 12 \\=3283,33

La moyenne de revenus mensuels qui sera prise sera 3283,33€.

Vos charges

A cela, la banque va déduire les charges que vous avez déjà. Parmi les charges on retrouve :

  • Vos crédits en cours ;
  • Le nombre d’enfants à charge
  • Les éventuelles pensions alimentaires versées

Le montant de charge se calcule alors comme suit :

\text{Pour calcul de la capacité d'endettement : }\\ Charges_{endettement} = \sum mensualité_{crédits} + \sum pensions \\\text{Pour calcul du reste à vivre :}\\ Charges_{RAV} = \sum mensualité_{crédits} + \sum pensions +nb_{enfants} \times 150

Il s’agit là des charges mensuelles, et nous avons fait l’hypothèse que les crédits étaient lissés sur l’année. Dans un cas concret il faudrait s’assurer que vous n’avez pas de nouvelles mensualités à venir qui augmenterai vos charges.

Reprenons notre exemple : Vous avez un crédit en cours que vous remboursez 650€ par mois. Vous avez un enfant à charge. Vous ne versez pas de pension alimentaire. On peut alors calculer vos charges mensuelles :

Charges_{endettement} = 650 \\Charges_{RAV} = 650 + 1 \times 150 = 800

Vos charges influant sur votre capacité d’endettement sont de 650€ et vos charges influant sur votre reste à vivre sont de 800€.

Capacité d’endettement

A l’aide des revenus et des charges estimées, vous êtes en mesure de calculer votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre par les formules suivantes :

Capacité_{endettement} = 33 \% \times Revenus_{mensuel}-Charges_{endettement} \\ \text{et} \\RAV = Revenus_{mensuel}- Capacité_{endettement}-Charges_{RAV}

Avec notre exemple on peut facilement calculer la capacité d’endettement et le reste à vivre (RAV) :

Capacité_{endettement} = 33\% \times 3283,33-650 = 444,44 \\\text{et} \\RAV = 3283,33-444,44 - 800 = 2038,88

Votre reste à vivre est donc largement supérieur à 1200€ (si on suppose que vous êtes en couple, sinon 900€ si célibataire). Vous pouvez encore emprunter avec pour mensualité un maximum de 444,44€

Calcul du montant que vous pouvez emprunter

Vous pouvez alors calculer le montant maximal que vous pouvez emprunter avec cette formule :

K = \frac {m \times (1-(1+\tau_{m})^{-d{m}})}{\tau_{m}} \\ \text{avec} \\ K \text{ : Capital que vous pouvez emprunter}\\ m \text{ : Montant de la mensualité}\\ \tau_{m} \text{ : Taux mensuel, soit le taux annuel divisé par 12}\\ d_{m} \text{ : Durée d'emprunt en mois}

Reprenons notre exemple : Vous pouvez vous endetter à hauteur de 444,44€ par mois. Votre capacité d’emprunt va donc être affectée par deux facteurs : la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt. Supposons qu’un courtier puisse vous négocier un taux d’intérêt annuel à 1,4%, et que vous souhaitiez emprunter sur 25 ans, soit 300 mois. Dans ce cas votre capacité d’emprunt sera de :

K = \frac{444,44 \times (1-(1+1,4\% \div 12)^{-300})}{1,4\%\div 12} \\ =112443,88

Vous pouvez donc financer un bien à 112 443,88€. Evidemment votre capacité d’emprunt est fortement impactée par la durée du crédit. Avec le même calcul, en prenant 240 mois (20 ans) au lieu de 300, on pourrait financer 93 105€. Bien sûr, le contrecoup est un crédit plus cher, car la somme des intérêts sera naturellement plus élevée sur une période plus longue

Calcul du coût d’un crédit

La formule du coût d’un crédit est plutôt intuitive :

C = m \times d_{m} - K \\ \text{avec} \\ C \text{ : Coût du crédit}\\ m \text{ : Mensualité}\\ d_{m} \text{ : Durée du crédit en mois}\\ K \text{ : Capital emprunté}

Reprenons notre exemple : Le capital finançable est de 112 443,88 euros, la durée est de 300 mois, et la mensualité de 444,44 euros. On peut alors calculer facilement le coût du crédit :

C = 444,44 \times 300 - 112443,88 \\ = 20888,12

Le montant des intérêts s’élèvera donc à 20 888,12€ pour un crédit sur 300 mois. Sur 240 mois le coût aurait été de 13 695€.